L’exploitation par le preneur d’une activité non autorisée par le bail commercial est constitutive d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
Une SCI, propriétaire d'un centre commercial, a donné à bail un local à un boulanger, l'acte précisant que les locaux avaient une destination exclusive de "boulangerie, pâtisserie, traiteur, distribution automatique de produits alimentaires et non alimentaires."
Quelques années plus tard, la SCI a loué à une autre société divers locaux à usage de supermarché au sein du même centre commercial, le contrat disposant que ces locaux devront servir exclusivement à l'exploitation du commerce d'alimentation générale et tous commerces, "à l'exception de ceux actuellement exploités dans le centre commercial".
Après avoir fait constater que ce second preneur avait installé un four de cuisson pour les produits surgelés qui lui étaient livrés précuits et qu'il commercialisait diverses viennoiseries et gammes de pain, le boulanger l'a assigné en référé en invoquant un trouble manifestement illicite né de la violation par cette société de ses engagements contractuels, aux fins de voir condamner celle-ci à mettre fin à cette activité.
Pour rejeter ces demandes, la cour d'appel de Nancy a retenu que le caractère licite ou non de la nouvelle activité exercée par le supermarché échappait à l'appréciation du juge des référés, comme constituant une question de fond devant impérativement être jugée à l'aune notamment des dispositions contractuelles liant respectivement les parties à leur bailleur commun.
Les juges du fond ont ajouté que l'existence d'un trouble manifestement illicite n'était pas caractérisée dès lors que le boulanger ne se trouvait pas privée de la faculté d'exercer sa propre activité commerciale par l'effet de la nouvelle activité qui, selon le chiffre d'affaires que le supermarché avait réalisé, est très marginale.
Dans un arrêt du 6 mai 2021 (pourvoi n° 19-23.145), la Cour de cassation considère qu'en statuant ainsi, alors que la violation par le supermarché de ses obligations contractuelles était constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il lui appartenait de faire cesser, la cour d'appel a violé l'article 873, alinéa 1er, du code de procédure civile.
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