La stipulation affirmant que le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas de recourir au juge des loyers commerciaux.
La société E. a consenti à la société A., un bail commercial stipulant un “loyer annuel hors taxes dont le montant sera égal à 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués” qui ne pourra être inférieur à une certaine somme. Il a été convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé et que les parties soumettaient "volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953” et attribuaient "compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble".
Lors de la délivrance d’un congé avec offre de renouvellement et notification d’un mémoire préalable visant un loyer annuel minimum de 200.800 € hors taxes et charges, la société E. a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative du bien au jour du renouvellement du bail.
Par un arrêt du 19 septembre 2017, la cour d’appel de Versailles a rejeté cette demande et annulé la clause figurant au troisième alinéa de l’article IV 1 du bail, en retenant que cette clause tente de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer.
Elle a ajouté que, si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’ont pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent, que le renvoi contenu dans l’alinéa litigieux aux textes depuis lors codifiés aux articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce, confie au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, (...)
