Validité d'une clause de préavis d'un an du bail commercial

La clause imposant au locataire un préavis d'un an pour donner congé est valable. Une telle clause n'affecte pas le droit au renouvellement. 

Les copropriétaires d'une résidence ont chacun consenti un bail commercial pour une duré de dix ans à une société. Les baux stipulaient une faculté de résiliation triennale exercée par lettre recommandée avec avis de réception un an avant la date d'échéance. En Janvier 2009, la société locataire donne congé pour février 2010. A cette date, la société cesse de verser les loyers aux copropriétaires. La société locataire réitère son congé par acte d'huissier en juin 2009, moins d'un an avant l'échéance triennale. Les propriétaires bailleurs assignent la société locataire en nullité du congé signifié par lettre recommandée et demandent le versement des loyers échus depuis mars 2010.

La cour d'appel de Poitiers, dans son arrêt du 28 février 2012, rejette la demande des copropriétaires. Elle retient la validité du congé signifié par acte d'huissier car il respectait le préavis de six mois, prévu par les dispositions légales d'ordre public relatives à la signification du congé. La cour d'appel rejette donc les demandes relatives au paiement de loyers postérieurs à février 2010. Les copropriétaires se pourvoient en cassation.

Dans un arrêt du 18 juin 2013, la Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers. A la différence des juges du fond, la troisième chambre civile retient que la stipulation d'un préavis d'un an est valable, car il n'affecte pas le droit au renouvellement. La clause imposant à la société locataire un préavis d'un an pour donner congé est donc valable.

Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 juin 2013 (pourvoi n° 12-20.241 - ECLI:FR:CCASS:2013:C300742), copropriétaires de la résidence Les Jardins du Parc c/ société Les Jardins du parc - cassation de la cour d'appel de Poitiers, 28 février 2012 (renvoi devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée) - Cliquer ici

Sources

Gazette du palais, 2013, n° 214-215, 2-3 août, édition spécialisée, droit des baux commerciaux, jurisprudence, § 141m3, p. 31-32, note de Jehan-Denis Barbier, “La clause imposant un préavis d'un an pour donner congé” (...)