Le propriétaire d'un immeuble a été placé sous sauvegarde quelques mois après avoir signé un compromis de vente. L'acheteur a alors demandé à ce que le vendeur réitère l'acte de vente devant notaire. Le propriétaire s'y est refusé, soutenant qu'il s'agissait d'un contrat en cours, qui pouvait être résilié par le juge-commissaire.
La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 22 septembre 2011, juge que le compromis est un contrat en cours. Elle retient, d'une part, que le transfert de propriété incombant au vendeur n'était pas opéré puisque le compromis en retardait l'effet au jour de la réitération de la vente par acte authentique, lequel n'était pas intervenu. D'autre part, elle retient que le paiement du prix, à la charge de l'acquéreur, n'était pas davantage exécuté puisque le compromis de vente en fixait l'exigibilité également au jour de la réitération. Au jour de l'ouverture de la sauvegarde, le compromis n'avait donc pas épuisé ses effets essentiels, les obligations à la charge des deux parties restant à exécuter.
Au surplus, le souhait de l'administrateur de faire réaliser une meilleure opération financière au propriétaire sous sauvegarde par rapport à celle qu'il avait initialement souscrite, comme celui de valoriser ses actifs immobiliers au meilleur prix, ne constituent pas des nécessités au sens de l'article L 622-13 du code de commerce.
Enfin, en privant l'acquéreur du bénéfice de la vente dont les conditions à la charge du propriétaire étaient toutes définitivement fixées au jour de la survenance de la sauvegarde et dont les conditions suspensives étaient expressément stipulées en faveur de l'acquéreur, lequel pouvait seul y renoncer, la résiliation du compromis aurait porté une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.
Références
- Cour d'appel de Paris, chambre 5-9, 22 septembre 2011 (n° 10-11758), Sté Conseil gestion financement immobilier (Cogefim) c/ D. - Cliquer ici
- Code de commerce, article L. 622-13 - Cliquer ici
