L'opération d'achat suivie d'une revente en deux lots, quand bien même il n'y ait eu qu'un vendeur et deux acquéreurs, suffit à conférer à ces activités un caractère habituel.
Une société civile immobilière (SCI), dont M. A. était le gérant et détenait la moitié des parts, et qui avait pour objet social l'acquisition de terrains à bâtir, la construction ainsi que la vente d'immeubles et de parcelles nues, a fait l'objet d'une vérification sur place.
L'administration fiscal a apporté diverses corrections aux résultats imposables à l'impôt sur les sociétés et a assujetti M. A. à des compléments d'impôt sur le revenu et de contributions sociales.
M. A. soutient que la SCI n'était pas passible de l'impôt sur les sociétés dès lors qu'elle n'a réalisé qu'une seule opération d'achat suivie d'une revente en deux lots en sorte que la condition d'habitude requise par le 1° du I de l'article 35 du code général des impôts (CGI) auquel renvoie le 2 de l'article 206 du CGI n'est pas satisfaite.
Dans un arrêt du 6 août 2020 (n° 18LY04000), la cour administrative d'appel rejette la demande de M. A.
Elle constate que, par acte notarié du 29 décembre 2010, la SCI a acquis un ensemble immobilier composé de six terrains à bâtir dont elle a aussitôt détaché une parcelle qu'elle a cédée le même jour comme terrain à bâtir. Les autres parcelles ont été cédées ensemble, par acte notarié du 13 janvier 2012, également comme terrain à bâtir après un compromis de vente intervenu le 21 juillet 2011.
Elle retient qu'en procédant à l'acquisition, auprès d'un même vendeur, de six parcelles dont l'une a été revendue immédiatement et dont les cinq autres ont été cédées dans un délai d'un peu plus d'un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI s'est livrée, sur une brève période, à des opérations d'achat et de revente d'immeubles qui, quand bien il n'y a eu qu'un vendeur et deux acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.
Elle retient également que la plus-value importante réalisée par la SCI à l'occasion de la cession du premier terrain détaché de l'ensemble immobilier, revendu immédiatement au prix de 93,21 € le m² alors qu'il venait d'être acquis au prix de 19,21 € le m², a été employée au (...)
