La nullité encourue en cas de promesse synallagmatique de vente immobilière supérieure à dix-huit mois non constatée par acte authentique ne peut être demandée que par le promettant.
M. F. a donné à bail un bien à Mme Q. et M. Q. Par la suite, un protocole de vente a été conclu entre M. F, en qualité de promettant, et Mme Q. et M. Q., en qualité de bénéficiaires. A la suite de plusieurs impayés de loyers, M. F. a assigné les locataires en résiliation du bail, expulsion et paiement de diverses sommes. Dans le cadre de cette procédure, Mme Q. et M. Q. ont alors sollicité la nullité du protocole de vente, ce à quoi s’opposait le promettant afin de garder le bénéfice de l’acompte reçu au titre dudit protocole d’accord.
La cour d’appel de Pau a débouté Mme Q. et M.Q. de leur demande en annulation du protocole. Elle qualifie l’acte comme étant une promesse synallagmatique de vente d’une durée supérieure à dix-huit mois et précise qu’il entre dans le champ d’application de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, le protocole doit être constaté par acte authentique sous peine d’encourir la nullité. Les juges du fond précisent toutefois qu’il s’agit d’une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le promettant car les dispositions de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation ont pour objet la seule protection de ce dernier en raison de l’immobilisation de son bien pendant une longue durée. Dès lors, l’action en nullité du protocole ne peut pas être ouverte aux bénéficiaires.
La Cour de cassation valide la décision de la cour d’appel et rejette le pourvoi par un arrêt du 26 novembre 2020 (pourvoi n° 19-14.601).
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