Lorsque le bailleur est mis en liquidation judiciaire, le liquidateur qui entend céder de gré à gré et libre d'occupation le logement donné à bail est tenu de délivrer au locataire un congé pour vendre, en se conformant aux dispositions de l’article 15, I et II de la loi du 6 juillet 1989.
Dans le cadre de son activité de gestion, d'administration et d'exploitation d'un immeuble, une société a consenti à des particuliers un bail d'habitation portant sur l'un des lots situés dans l'ensemble immobilier.
Un jugement du tribunal de commerce de Grasse a étendu à la bailleresse la liquidation judiciaire ouverte à l'égard d'une autre société.
Estimant qu'il était nécessaire de procéder à la réalisation des actifs de la société non grevés de baux "manifestement anormaux" selon lui, le liquidateur a saisi le juge-commissaire d'une requête tendant à obtenir la résiliation du bail conclu, sur le fondement de l'article L. 641-11-1, IV, du code de commerce. Le juge-commissaire ayant accueilli cette demande, les preneurs ont formé un recours contre son ordonnance et demandé le rejet de la demande de résiliation du liquidateur.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence a prononcé la résiliation du bail d'habitation.
Les juges du fond ont retenu que, les dispositions de l'article L. 641-11-1, IV du code du commerce étant dérogatoires au droit commun, celles-ci ne peuvent, à défaut de dispositions d'exception expressément mentionnées, céder devant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au congé pour vendre.
La Cour de cassation censure ce raisonnement par un arrêt du 7 octobre 2020 (pourvoi n° 19-10.685).
Elle rappelle qu'il résulte de l'article 15, I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que lorsque le bailleur entend résilier un bail d'habitation relevant des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 pour vendre le logement donné à bail, il doit, en respectant un délai de préavis de six mois, délivrer un congé qui, à peine de nullité, doit être motivé par sa décision de vendre le logement et indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire.
La Haute administration judiciaire précise que l'article L. 641-11-1, IV du code de commerce n'excluant pas l'application de l'article 15 de la loi de 1989 en cas (...)
