Dans l’hypothèse de la conclusion d’un contrat de réservation portant sur la vente en l’état futur d’achèvement d’un bien, il appartient aux juges de rechercher si l’acquéreur a sollicité un prêt et s’il a essuyé un refus.
Par acte sous seing privé, M. S. et la société D. ont signé un contrat de réservation portant sur la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) de deux lots dans un immeuble.
M. S. a remis au notaire un chèque de 38.000 € au nom de la société D. à titre de dépôt de garantie.
La vente était conditionnée par l'obtention d'un prêt dont la demande devait être justifiée dans un délai de quinze jours à compter de la signature du contrat de réservation et la justification de l'obtention du prêt dans un délai de quarante-cinq jours.
Le notaire a transmis à la société D. le chèque de garantie, M. S. n'ayant pas réagi à ses demandes de transmission d'un chèque au nom de l'étude.
Ce chèque, mis en encaissement par la société D., s'est révélé sans provision.
La société D. a alors assigné M. S. en paiement de la somme de 38.000 €.
Le 29 mars 2016, la cour d’appel de Rennes a accueilli la demande.
Selon les juges du fond, en envoyant une lettre avec accusé réception, le notaire avait rappelé à M. S. qu'il n'avait pas encore justifié du dépôt d'une demande de prêt conformément à son engagement dans un délai de quinze jours de la signature de l'acte, et que, "faute d'avoir répondu à cette mise en demeure qui constatait la non-réalisation de la condition suspensive par la défaillance de réservataire, la réitération de l'acte ne pouvait avoir lieu sans qu'il y ait lieu de faire procéder par le réservant à une nouvelle mise en demeure du réservataire."
Le 18 avril 2019, la Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 1176 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.
Selon la Haute juridiction judiciaire, les juges du fond auraient dû rechercher si M. S. n'avait pas, dans les formes et délais prévus au contrat, sollicité un financement qui lui avait été refusé et si la défaillance de la condition suspensive n'avait pas entraîné la caducité du contrat.
Références
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