Bail commercial : la nullité du congé imposait tout de même le paiement de l'indemnité d’éviction

Le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial. Même en cas de nullité du congé, le bailleur doit payer une indemnité d’éviction au preneur.

Une société civile immobilière (SCI) est propriétaire d’un local à usage commercial. Elle l’a donné à bail à M. X. La SCI lui a ensuite délivré un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction. M. X. a alors assigné la bailleresse en annulation du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans un arrêt du 29 mars 2017, la cour d’appel de Colmar a condamné la SCI au paiement d’une indemnité d’éviction. Elle a tout d’abord retenu que le congé était équivoque et insuffisamment motivé. De plus, la nullité de celui-ci ne pouvait priver le preneur du paiement de l’indemnité d’éviction qui lui était due. Elle a donc conclu que la demande de paiement de l’indemnité d’éviction était justifiée.

Le 28 juin 2018, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la SCI. Elle rappelle tout d’abord qu’un congé délivré par le bailleur sans motif ou pour motifs équivoques produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial. En effet, le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail. Il doit cependant payer une indemnité d’éviction au preneur.
En cas de nullité du congé, le preneur peut soit renoncer à la nullité de celui-ci en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Les juges du fond ont donc estimé à bon droit que la SCI devait payer à M. X. une indemnité d’éviction.

La Haute juridiction judiciaire rend ainsi une solution similaire à celle rendue dans un arrêt du 19 février 2014 où elle avait déjà précisé que la demande du preneur en constat de la nullité du congé pour défaut de motif ne pouvait pas le priver de son droit à indemnité d'éviction.

Références

- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 juin 2018 (pourvoi n° 17-18.756 - ECLI:FR:CCASS:2018:C300702), Société Constant c/ M. X. - rejet du pourvoi contre cour d’appel de (...)