Les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé.
Les preneurs d'un bail rural à long terme ont fait construire, sans l'autorisation préalable de la bailleresse, divers bâtiments d'exploitation sur le fonds et aménager une chambre supplémentaire dans la maison d'habitation.
La cour d'appel de Rouen a dit et jugé que la bailleresse était fondée à solliciter dans le prix du bail renouvelé les modifications que les preneurs avaient réalisées irrégulièrement avant le renouvellement du bail.
Le juges du fond ont énoncé que l'accession du bailleur à la propriété des constructions édifiées par le preneur intervient à l'expiration du bail en cours, le bail renouvelé s'analysant comme un nouveau bail.
Ils ont retenu que s'il était constant que le renouvellement du bail a pour effet de reporter l'indemnisation du preneur, au titre des améliorations qu'il a apportées, à l'époque de sa sortie de ferme, de sorte que les améliorations sont évaluées à cette date et qu'il n'y a pas lieu d'en tenir compte pour déterminer le prix du bail renouvelé, ce raisonnement ne vaut que si les travaux ont été autorisés préalablement par le bailleur puisque le non-respect de l'autorisation préalable a pour sanction l'impossibilité pour le preneur de se faire indemniser en fin de bail.
Dans un arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-17.036), la Cour de cassation invalide ce raisonnement au visa des articles L. 411-12, L. 411-50, L. 411-69 et L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime.
Elle indique en effet que les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé.
