N'exclut pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées la clause stipulant, au titre de l'état du bien, que l'acquéreur prendra celui-ci dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.
Ayant découvert, sous l'habitation qu'elle venait d'acquérir, la présence d'un réseau d'évacuation des eaux usées non signalé dans l'acte de vente, une propriétaire a, après dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, assigné les vendeurs en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées.
La cour d'appel d'Agen a rejeté cette demande.
Relevant que l'expert judiciaire a mis en évidence la présence sous l'immeuble acquis d'un réseau d'évacuation d'eaux usées/eaux vannes non connu des vendeurs, les juges du fond ont retenu que l'acte de vente comportait une clause stipulant, au titre de l'état du bien, que l'acquéreur prendrait celui-ci dans l'état où il se trouvait au jour de la vente et n'aurait aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.
Dans un arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 23-17.636), la Cour de cassation rappelle qu'il résulte des articles 1627 et 1638 du code civil qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.
Or, en l'espèce, la clause litigieuse, propre à l'état du bien, n'excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées.
L'arrêt d'appel est donc cassé.
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Servitude occulte : indemnisation de l'acquéreur - Legalnews, 22 septembre 2023
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