Les véhicules d'investissement ne manquent pas pour les investisseurs souhaitant réaliser une opération immobilière. Pour autant, aucun d'entre eux ne se détache. Les cadres juridiques des véhicules non règlementés (SAS, SNC...) et règlementés (FCPR, OPCI et SIIC) répondent, en effet, à des enjeux stratégiques différents, qui en contraignent fortement l'usage. Un certain montage peut donc s'avérer judicieux pour une opération et parfaitement inadapté pour une autre. Dans ces conditions, la première étape - certainement la plus importante - consiste à identifier les paramètres-clés de l'opération envisagée. Bref, à se poser les bonnes questions. Ces critères qui sous-tendent le choix d'un véhicule d'investissement sont au nombre de six :
1- Activité, objet de l'opération
Si l'opération vise, en plus d'une activité strictement foncière (détention, gestion et cession), à réaliser des activités accessoires, telles qu'une exploitation de type hôtelier, un véhicule non règlementé sera généralement le plus adapté. De la même façon, les activités de promotion ou de marchand de biens qui impliquent des risques différents et des horizons d'investissement plus courts que la stricte détention foncière, disqualifieront a priori les véhicules règlementés.
2- Taille de l'opération
De la taille globale de l'opération et de l'investissement dépend la capacité d'absorber certains frais de gestion. L'utilisation de véhicules règlementés suppose dans la majorité des cas la présence d'une société de gestion et un formalisme spécifique forcément onéreux. Du fait des expertises périodiques souvent exigées dans certains véhicules (OPCI par exemple), la taille unitaire des actifs est également un élément clé dans la prise de décision. Pour cette raison, il convient de vérifier, au préalable, l'adéquation entre le volume global de l'opération et la capacité (...)
