Redressement fiscal à la suite d'un achat immobilier : faute de l'intermédiaire financier ?

Le surcoût de travaux et leur ampleur, qui ont fait que le dispositif de défiscalisation relatif aux monuments historiques ne pouvait s'appliquer, n'avaient pu être anticipés à la date de l'acquisition.

Suivant acte authentique conclu par l'entremise d'un conseil en gestion de patrimoine, des époux ont acquis un lot dans un bien immobilier en copropriété, au titre d'un dispositif de défiscalisation relatif aux monuments historiques.
L'acte prévoyait que le bien était vendu en l'état et que des travaux de rénovation et d'aménagement à réaliser devaient être votés par l'assemblée générale des copropriétaires après obtention du permis de construire.
Ultérieurement, des travaux supplémentaires de renforcement des fondations se sont révélés nécessaires, engendrant un coût supplémentaire à la charge des acquéreurs.
L'administration fiscale ayant estimé que les travaux réalisés sur l'immeuble s'analysaient en une reconstruction et non en une rénovation, de sorte que le dispositif de réduction d'impôts ne pouvait s'appliquer, elle a soumis les acquéreurs à un redressement fiscal.
Ces derniers ont alors assigné l'intermédiaire en responsabilité et indemnisation du surcoût des travaux et du redressement fiscal.

La cour d'appel de Caen a rejeté ces demandes.
Les juges du fond ont relevé que le surcoût de travaux et leur ampleur, qui avaient eu pour conséquence de modifier la nature de l'opération considérée dans sa globalité, avaient fait suite à une préconisation d'un tiers et ne s'étaient révélés nécessaires que plus de deux années après le début des travaux, n'avaient pu être anticipés.

La Cour de cassation considère que la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir que le risque n'était pas prévisible à la date de l'acquisition, a pu en déduire, sans inverser la charge de la preuve, qu'aucune faute ne pouvait être retenue contre l'intermédiaire à ce titre.

Références

- Cour de cassation, 1ère chambre civile, 19 juin 2019 (pourvoi n° 18-20.342 - ECLI:FR:CCASS:2019:C100608),  M. et Mme B. c/ société Financière du cèdre  - rejet du pourvoi contre cour d'appel de Caen, 12 juin 2018 - Cliquer ici

Sources

Responsabilité civile et assurances (RCA), 2019, n° 11, (...)