Un congé avec une offre de renouvellement du bail commercial à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.
Une bailleresse a donné à bail à des époux un local commercial à usage de restaurant.
Elle leur a délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d'entretien des locataires.
Les locataires ont restitué les lieux loués et ont assigné la bailleresse en paiement d'une indemnité d'éviction.
La cour d'appel de Bordeaux a rejeté cette demande.
Les juges du fond ont relevé, d'abord, que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l'offre de renouvellement, portant atteinte à la fois à la contenance des lieux loués et aux obligations du preneur, ne pouvaient s'inscrire valablement dans le cadre d'un congé avec offre de renouvellement. Ils ont ensuite énoncé que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d'un nouveau bail, de sorte qu'il ne pouvait s'analyser en un congé sans offre de renouvellement.
La Cour de cassation censure cette analyse dans un arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-20.872).
Elle indique qu'il résulte des articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, qu'à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s'opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix et ajoute que selon sa jurisprudence, un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré.
Il s'en déduit qu'un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d'éviction.
