La clause d'un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.
Un bailleur a donné à bail à ferme à un preneur diverses parcelles de terre, moyennant un "fermage annuel égal à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées, fruits bruts, bord de champ, non logés".
Pour rejeter la demande du preneur en nullité de la clause fixant le fermage, la cour d'appel de Grenoble a retenu qu'un fermage fixé par référence à la denrée visée par l'arrêté préfectoral alors applicable, mais ne respectant pas les minima et maxima fixés par l'autorité administrative, n'ouvrait pas au fermier une action en nullité mais une action en révision.
La Cour de cassation censure ce raisonnement par un arrêt du 29 février 2024 (pourvois n° 22-17.362 et 22-21.127).
Elle précise que selon l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime (CRPM), le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles et des bâtiments d'exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l'autorité administrative.
Elle ajoute que selon sa jurisprudence, la quantité de denrées ne peut fluctuer au cours du bail en fonction de variables non conformes aux dispositions de l'article L. 411-11 du CRPM.
Il en résulte que la clause d'un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite.
