Détermination de la valeur d'un immeuble

La détermination de la valeur d'un immeuble en succession doit se faire au jour du décès.

A la suite du décès de Mme X., ses héritiers ont déposé une déclaration de succession estimant à 380.000 euros la valeur de l'immeuble dont la défunte était propriétaire. La direction départementale des services fiscaux, contestant l'application de l'abattement de 20 % prévu à l'article 764 bis du code général des impôts (CGI), a adressé à l'un des ayants droit une proposition de rectification. Estimant que la valeur de l'immeuble avait été surestimée et devait être ramenée à 300.000 euros, les héritiers ont, après le rejet de leur réclamation, saisi le tribunal de grande instance, qui a retenu la valeur déterminée par l'expert.
La cour d'appel d'Agen, dans un arrêt du 11 janvier 2012, a confirmé le jugement.

La Cour de cassation approuve les juges du fond sur ce point. Dans un arrêt du 16 avril 2013, elle retient que l'immeuble dont Marie Y. était propriétaire se démarquait de l'habitat local de sorte que, malgré le nombre important de transactions immobilières, aucun élément de comparaison portant sur des biens similaires ne pouvait être utilisé sur les années 2004, 2005 et 2006. Au surplus, le seul élément de comparaison réside dans une cession intervenue quelques mois après le décès, qui concerne une maison bourgeoise du même type, que le marché immobilier en 2006 était encore au plus haut et que la valeur comparative recensée et fiable ne pouvait être inférieure à celle d'août 2007, date à laquelle les prix de l'immobilier ont baissé. En l'état de ces constations et appréciations et en ne disposant d'aucun élément de comparaison antérieur ou concomitant au décès, la cour d'appel a pu, pour déterminer la valeur vénale du bien à la date du décès, prendre en considération une transaction postérieure.

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