La vente conclue entre les parties à un prêt garanti par une hypothèque de second rang et portant sur le terrain hypothéqué, sous la condition résolutoire du remboursement du prêt, est entachée de nullité dès lors qu'elle vise à contourner les règles des procédures d'exécution.
Un préteur a consenti à une société un prêt de 900.000 € remboursable en une seule échéance six mois plus tard. Le prêt est garanti par une hypothèque de second rang sur une parcelle de terre appartenant à l'emprunteur. L'emprunteur et le prêteur ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur cette même parcelle au prix de 900.000 €, une clause prévoyant que la promesse sera nulle et non avenue si l'emprunteur rembourse le prêt à son échéance et paie également une certaine somme à titre d'indemnité libératoire.
Le prêt n'est pas remboursé et le prêteur a poursuivi la société pour voir juger parfaite la vente de la parcelle.
Le 14 mars 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré que le compromis de vente est nul et a rejeté la demande en perfection de la vente de la parcelle.
Elle a relevé que les trois actes étaient liés les uns aux autres et concouraient tous à une même opération.
Il s'agissait pour le préteur de s'assurer d'une sûreté efficace destinée à contourner les règles de la saisie immobilière, que le "compromis" de vente s'analysait en une clause de voie parée de nature à contourner le cours normal des procédures d'exécution et non en un pacte commissoire puisqu'il ne satisfaisait pas aux conditions des articles 2459 et 2460 du code civil. La seule existence dans l'acte de conditions suspensives de droit commun était inopérante à combattre cette analyse.
Le 20 décembre 2018, la Cour de cassation valide le raisonnement des juges du fond et rejette le pourvoi du prêteur.
© LegalNews 2019Références
- Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 2018 (pourvoi n° 17-17.939 - ECLI:FR:CCASS:2018:C301133), M. X. c/ société Mimoseraie - rejet du pourvoi contre cour d'appel d'Aix-en-Provence, 14 mars 2017 - Cliquer ici
- Code civil, article 2459 - Cliquer ici
- Code civil, article 2460 - Cliquer ici
Sources
Actualités Francis Lefebvre, Affaires, 25 février 2019, (...)
