Le juge doit rechercher si des circonstances ne sont pas de nature à établir qu'à la date de la conclusion du contrat de bail, les époux cautions n'ignoraient pas qu'ils causaient un préjudice aux créanciers des emprunteurs.
Des époux se sont portés caution solidaire d'un emprunt souscrit par leur fils et l'épouse de celui-ci, auprès d’un établissement de crédit, leur engagement étant garanti par une hypothèque inscrite sur leur immeuble d'habitation.
Après la mise en liquidation des emprunteurs par un jugement du mois de février 1995, l’établissement de crédit a réclamé paiement aux cautions. Celles-ci ont, par acte notarié du mois d’avril 2006, vendu l'immeuble à leur fils et à leur belle-fille, le prix d'acquisition étant financé par un emprunt souscrit par ces derniers auprès d’une banque, garanti par une hypothèque. En mai 2006, les acquéreurs ont donné à bail l'immeuble aux vendeurs. Un jugement du mois de février 2008 ayant placé le fils et son épouse en liquidation judiciaire, le liquidateur a assigné les parents cautions en inopposabilité du bail aux créanciers, sur le fondement de l'action paulienne.
Le 19 mai 2015, la cour d'appel de Metz a rejeté l'action du liquidateur, après avoir estimé que l'état d'insolvabilité apparente du fils et de sa femme était établie à compter du mois de mai 2006. Elle a ajouté que les époux cautions avaient connaissance du montant des échéances mensuelles de l'emprunt souscrit par leur fils et leur belle-fille auprès de la banque. La cour d'appel a également indiqué que la durée du bail était inhabituelle s'agissant de locaux d'habitation et que le montant du loyer était inférieur de 50 à 60 % au prix du marché.
Elle a par ailleurs retenu que l'élément intentionnel de la fraude n'est pas établi dès lors que la durée du bail doit être analysée, eu égard à l'âge des époux cautions lors de la conclusion du contrat de bail (79 et 78 ans), que la minoration du prix s'explique par le contexte familial et que la banque, qui avait fait inscrire une hypothèque sur le bien vendu en avril 2006, avait intégré la location de ce bien dans le calcul financier de l'opération.
Le 6 juillet 2016, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel, au visa de l'article 1167 du code civil. (...)
