Quand le preneur acquiert le local loué avant le terme du contrat de bail commercial, les travaux et améliorations réalisés par le preneur, qui devaient appartenir au bailleur en fin de bail, ne peuvent entrer dans l'assiette des droits d'enregistrement faute d'avoir transité par le patrimoine de celui-ci avant la vente et d'avoir ainsi constitué l'objet de la mutation.
La société F. a pris à bail un immeuble appartenant à la société A., pour y exploiter un centre commercial. Le contrat stipulait que les travaux faits par le preneur resteraient en fin de bail la propriété du bailleur, sans indemnité à la charge de ce dernier, par accession. En cours de bail, la société A. a cédé à la société F. ses droits sur l'immeuble, le prix fixé excluant la valeur des travaux réalisés par la société locataire.
L'administration fiscale a notifié à la société F. une proposition de rectification des droits d'enregistrement versés à l'occasion de cette vente, en ajoutant au prix la valeur de ces travaux, puis a mis en recouvrement les droits correspondants.
La société F. a saisi le tribunal de grande instance aux fins d'annulation de la décision de rejet de sa réclamation et de décharge de cette imposition.
Dans un arrêt du 25 juillet 2011, la cour d'appel de Toulouse a rejeté cette demande.
Les juges du fond ont retenu que la vente du bien immobilier, par le bailleur au locataire, avait éteint le bail par confusion des droits locatifs et de propriété sur la tête de la même personne, avant son terme normal.
Ils ont également retenu que cette extinction avait produit les mêmes effets qu'une résiliation amiable tacite anticipée du bail qui devait être regardée comme impliquant la remise du bien immobilier, dans toutes ses composantes, au bailleur préalablement à la vente et qu'elle constituait une mutation soumise aux droits d'enregistrement pour le tout en sorte que les travaux d'amélioration réalisés par la société F. ne pouvaient échapper à la taxation correspondante.
La Cour de cassation casse l’arrêt le 4 décembre 2012.
Elle estime que la cour d'appel a violé les articles 1234 et 1300 du code civil, 683 du code général des impôts et L. 17 du livre des procédures fiscales en statuant ainsi, "alors que (...)
