Equisafe et Masteos lanceront bientôt une plateforme de mutualisation des investissements locatifs entre particuliers via la blockchain. Le 6 novembre 2019, les deux partenaires ont mené une première démonstration technique lors du salon RENT spécialisé dans les innovations dans l’immobilier : à cette occasion, un particulier a monétisé sa capacité d’emprunt auprès d’un autre via Thésée Avocats Notaires. La transaction constitue une première étape vers la démocratisation de l’investissement locatif à tous les profils bancaires possédant des capitaux propres, y compris les CDD, intérimaires et freelances d’ordinaire défavorisés pour l’obtention d’un crédit.
Une transaction historique qui matérialise l’échange de capacité d’emprunt
L’opération, baptisée « RENT » Token, a été entièrement orchestrée par Equisafe, plateforme d’investissements, et par Masteos, société de conseil et gestion d’immobilier locatif. La transaction s’est déroulée entre deux particuliers :
Florent, juriste en CDI, est propriétaire d’un appartement à Rennes acheté à crédit pour en faire un investissement locatif autofinancé. Il est à la recherche de capitaux propres pour financer d’autres projets, mais ne souhaitait pas revendre la totalité de ce premier investissement.
Paul, designer graphique en freelance avec des clients réguliers, gagne confortablement sa vie et cherchait à investir, mais ne trouvait pas de banque pour lui faire crédit.
« Equisafe et Masteos ont permis à Florent de monétiser sa capacité d’emprunt auprès de Paul. Pour cela, Florent a créé une SAS (Société par Actions Simplifiée), dont les statuts ont été adaptés pour prendre en compte les spécificités liées au fonctionnement de la future plateforme et de la blockchain, et il a revendu à cette dernière son appartement via un acte notarial classique reçu par notre cabinet » selon Florian Burnat, avocat associé chez Thésée Avocats Notaires.
Cette société, dont la gérance sera assurée par l’expert immobilier Masteos, a ensuite été divisée numériquement en un millier d’actions appelées « tokens » via la technologie blockchain le tout sur la plateforme d’investissements Equisafe. Paul a par la suite racheté 41% des actions / tokens de la société, devenant ainsi indirectement copropriétaire de l’appartement avec Florent.
La technologie blockchain : la transaction immobilière accélérée via des jetons
« C’est la technologie blockchain qui a été choisie pour mener à bien cette opération car elle facilite grandement la cession et la gestion des actifs immobiliers. D’une part, un actif détenu par une SAS peut être indirectement « tokenisé », autrement dit les actions de cette SAS deviennent des tokens qui peuvent s’échanger aussi facilement que des bitcoins. La division du capital en un grand nombre de tokens permet de fixer des montants d’investissement modiques et de multiplier le nombre d’investisseurs potentiels dans un même bien qui peuvent d’un seul clic acheter et vendre des tokens relatifs à un ou plusieurs investissements immobiliers. D’autre part, les tokens permettent d’assurer une gestion simplifiée et automatisée du cycle de vie de l’investissement » selon Florian Burnat, avocat associé chez Thésée Avocats Notaires.
Chaque token est en effet comparable à une action numérisée contenant l’ensemble des droits de propriété liés à une action. Là où la transaction immobilière classique dans le cadre d’un investissement locatif prend entre trois et six mois, qu’il y ait ou non emprunt, la transaction via des tokens se réalise en un clic. Le token permet également de gérer ses flux (dividendes, réinvestissements) et d’avoir une vision claire sur la gestion locative. Cette dernière sera assurée sous la supervision de Masteos, qui apportera son expertise immobilière sur la sélection et la valorisation des actifs immobiliers « tokenisés » et assurera leur gestion locative à travers les sociétés détenant les appartements.
Démocratiser l’investissement locatif à tous les profils bancaires disposant de capitaux propres
« En France, plus de 25% de la population active n’est ni salariée ni en CDI, soit près de 7 millions de personne. Ne pouvant justifier d’une continuité de revenus, les CDD, intérimaires et autres freelance, dont certains gagnent pourtant parfois très bien leur vie, sont délaissés par les banques traditionnelles qui leur font difficilement crédit pour investir dans l’immobilier locatif. Ils manquent donc de capacité d’emprunt. Dans le même temps, des profils bancaires en CDI disposent d’une capacité d’emprunt qu’ils pourraient facilement céder à d’autres particuliers pour récupérer des capitaux propres. Afin que l’opération se réalise avec ces deux profils opposés, il est important de bien rédiger les statuts de la SAS qui détient l’actif afin d’assurer un fonctionnement fluide mais suffisamment encadrée de cette société dont les actions ont été tokenisées » pour Florian Burnat, avocat associé chez Thésée Avocats Notaires.
Forts de ce constat et face à la difficulté d’investir, Equisafe et Masteos souhaitent démocratiser l’investissement locatif pour les profils bancaires disposant de capitaux propres mais délaissés par les banques. Ils proposeront dans quelques mois une généralisation du dispositif mis en place pour le salon RENT, directement accessible via la plateforme Equisafe. Cette plateforme d’échange de capacité d’emprunt via la blockchain sera accessible au grand public et permettra à chacun de fractionner et de de monétiser rapidement son parc immobilier.
