Le juge ne peut pas condamner le locataire à payer au bailleur le coût des travaux de remise en état des locaux commerciaux au seul motif de l'inexécution des réparations par le locataire, sans constater qu'un préjudice pour le bailleur ait résulté de la faute contractuelle du locataire.
Il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1732 du code civil et le principe de réparation intégrale du préjudice que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.
Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses.
Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
En l'espèce, une société locataire a donné congé à effet au 30 septembre 2016 et a restitué les locaux à la date d'effet du congé.
La bailleresse a saisi un tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation de la locataire à lui payer une certaine somme au titre du coût des travaux de remise en état des locaux, de la régularisation des charges et des impôts fonciers.
La cour d'appel de Douai a condamné la locataire à payer à la bailleresse le coût des travaux de remise en état des locaux.
Elle a relevé que la locataire s'était engagée à restituer un local en bon état général et que le procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie établissait que le local n'avait pas été restitué en bon état.
Elle a précisé que, l'indemnisation du bailleur, en raison des dégradations affectant le bien loué et consécutives à l'inexécution par le preneur de ses obligations, n'étant subordonnée ni à l'exécution de réparations par le bailleur, ni à l'engagement effectif de dépenses, ni à la justification d'une perte de valeur locative, le fait que la bailleresse ait reloué le local et ne justifiait pas avoir effectivement engagé des dépenses était sans incidence.
Elle a retenu que la locataire devait l'indemniser du coût des travaux nécessaires à la remise en état des locaux au vu du devis présenté.
Dans un arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-24.502), la Cour de cassation casse l'arrêt d'appel car en statuant ainsi, au seul motif de l'inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu'un préjudice pour la bailleresse ait résulté de la faute contractuelle de la locataire, la cour d'appel a violé les textes et principe susvisés.
