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Les modifications du paysage immobilier : quel statut juridique pour les nouveaux modes de travail ?

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Ondine Prévoteau, avocate chez Bignon LebrayTribune d'Ondine Prévoteau, avocate chez Bignon Lebray.

Le monde évolue et les habitudes de vie et de travail aussi. Le mot « ubérisation » ferait même son entrée dans l'édition 2018 du dictionnaire Larousse, établissant ainsi que l’économie digitale bouleverse profondément et durablement les modèles économiques traditionnels.

L’immobilier n’échappe pas à la règle : centres de co-working, boutiques éphémères, corners, partage d’appartements ou de lieux de vie, on ne compte plus les nouveaux modes de louage d’espace.

Le droit se doit de s’adapter, rapidement, à ces nouveaux modes de vie et de travail pour toujours apparaitre comme un outil vecteur de protection des personnes impliquées dans ces projets (bailleurs, locataires, commerçants …) et non comme une source de complexité empêchant ces innovations d’être menées à bien.

Alors qu’en est-il à ce jour ?

Les modèles traditionnels de baux ne sont généralement pas satisfaisants.

Les baux commerciaux, par leur durée trop longue (9 ans avec possibilité pour le seul locataire de résilier tous les 3 ans) ne coïncident pas avec les attentes de souplesse des parties.

Les baux professionnels (d’une durée de 6 ans) ne s’appliquent qu’aux professionnels non commerçants, ce que ne sont généralement pas les locataires de bureaux en co-working ou de corners de vente.

Les baux précaires, dérogatoires ou la sous-location, permettent de limiter la durée du contrat. Ils nécessitent toutefois, comme les autres baux classiques, une organisation pointue pour le bailleur en termes de facturation et de réédition de charges et ce d’autant plus depuis l’interdiction des forfaits de charges résultant de la loi PINEL du 18 juin 2014.

On peut encore s’interroger sur l’applicabilité de ces statuts classiques qui exigent notamment un local précisément identifié, ce qui n’est justement pas la nature des espaces partagés de coworking ou des corners de vente, ou encore l’exploitation d’un fonds de commerce qui, peut exister mais de manière totalement dématérialisée comme l’est celui d’un pure player.

D’autres statuts ont donc été envisagés, comme la domiciliation de sociétés, mais qui répond à un régime strict obligeant les deux parties à des obligations peu adaptées aux exigences des co-workers et totalement inadapté aux corners éphémères (utilisation effective comme siège social, mandat pour recevoir les courriers et actes d’huissier, information régulière du greffe et des services fiscaux etc.)

Il a finalement fallu chercher le régime adapté, non pas dans le panel juridique des baux, mais dans celui des contrats de prestation de service qui semble bien pouvoir s’appliquer à tous ces types de nouveaux louages d’espaces qui ne sont, en définitives, que l’accessoire d’une prestation plus large.

Les contraintes des statuts d’ordre public étant ainsi évacuées, un contrat peut être envisagé avec tout type de « locataire » : commerçant ou non, professionnel, société ou particulier ; pour une durée et une contrepartie financière qui peut être fixée en toute liberté et être globalisée ou forfaitisée.

Le contrat de prestation de service répond à la seule liberté contractuelle des parties qui peuvent fixer librement les contours de leur contrat.

Elles doivent toutefois veiller à en fixer tous les contours.

Par ailleurs, pour ne pas risquer la requalification au bénéfice de l’un des régimes d’ordre public applicable aux baux, il faut veiller à ce que le propriétaire apporte, au-delà de la seule mise à disposition d’espace, des services justifiant la qualification du contrat en contrat de prestation de service.

C’est à ce stade que la rédaction des contrats doit être travaillée : quels services sont inclus / non inclus / en supplément de tarif ; quels sont les modes de résiliation, la durée du préavis, les obligations en termes d’assurance, d’heures d’accès, de mesures de sécurité, etc.

A défaut pour le contrat de contenir ces précisions, et sous réserve de leur réalité effective, les contrats pourraient d’une part être requalifiés et placer de fait, les parties (et particulièrement le bailleur) en infraction avec des obligations légales ; d’autre part, l’interprétation des droits et obligations des parties serait confiée aux tribunaux, sur la base des principes généraux avec les difficultés interprétatives traditionnelles : quelle est la durée d’un préavis raisonnable ? Quelles sont les services qui peuvent être légitimement attendus ? etc.

Ondine Prévoteau, avocate chez Bignon Lebray